Bauwirtschaft aktuell, Nr. 16

Zweitwohnungsinitiative – weitergehende Auswirkungen als gemeinhin angenommen

Die Zweitwohnungsinitiative wurde am 11. März 2012 für viele überraschend angenommen. Etliche Personen wollten mit ihrem Ja zur Initiative einfach ein Zeichen setzen. Das Ja war damit Ausdruck eines unterschwelligen Gefühls, dass etwas nicht richtig laufe. Was die vermeintlich einfach formulierte Initiative aber für Konsequenzen hat, dessen waren sich die wenigsten bewusst. Und auch heute, zwei Jahre nach der Annahme der Initiative tauchen immer wieder neue Fragen auf. Das in der parlamentarischen Beratung befindliche Zweitwohnungsgesetz wird diese Fragen auch nicht abschliessend regeln können, erst mit der Anwendung des Gesetzes wird sich in Zukunft eine Praxis einspielen. Eines zeigt sich aber mit aller Deutlichkeit: die Auswirkungen der Initiative wurden bei weitem unterschätzt.

Initiative verhindert Erneuerung der Hotellerie
Die Initiative trifft beispielsweise die Hotellerie massiv. Die schweizerische Hotellerie kämpft schon lange mit Finanzierungsproblemen. Angesichts der Zurückhaltung der Banken hat sich die Praxis etabliert, einen Teil der Neuinvestitionen durch den Verkauf von Zweitwohnungen zu finanzieren. Rund 20% des Investitionsvolumens konnten so in den vergangenen Jahren bereitgestellt werden. Bei einer strikten Anwendung der Zweitwohnungsinitiative wäre diese Finanzierungsmöglichkeit nicht mehr gegeben. Hotelneubauten und -erneuerungen könnten kaum noch finanziert werden. Gerade Neubauten im Vier- und Fünfsternebereich sind jedoch wichtige Flaggschiffe für die Attraktivität der Tourismusdestinationen. Zudem müssen veraltete, nicht mehr rentable Hotelbetriebe aus dem Markt ausscheiden können, denn sie schaden dem Image der Schweizer Hotellerie. Der Entwurf des Zweitwohnungsgesetzes sieht deshalb zu Recht vor, dass Neubauten weiterhin durch den Verkauf von Zweitwohnungen querfinanziert und dass nachweislich nicht mehr rentable Betriebe nach 25 Betriebsjahren aus dem Markt ausscheiden und in Zweitwohnungen umgewandelt werden können.

Auch Erstwohnungen betroffen
Wer nun meint, die Zweitwohnungsinitiative betreffe „nur die paar wenigen Chaletbesitzer in den Bergen“, irrt gewaltig. Ein Viertel der Schweizer Gemeinden weist einen Zweitwohnungsanteil von über 20% auf. Und in diesen Gemeinden werden in Zukunft alle neuen Wohnungen mit einer Nutzungsauflage versehen. Wer also beispielsweise in Ilanz neu eine Erstwohnung erstellt, erhält einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch und kann diese Wohnung dann nicht mehr zu einem späteren Zeitpunkt in eine Zweitwohnung umfunktionieren. Nur in bestimmten Ausnahmefällen ist eine zeitlich befristete Sistierung der Nutzungsauflage möglich. D.h. in Folge eines Todesfalls oder einer Scheidung kann die Erstwohnung vorübergehend als Zweitwohnung vermietet werden.

Doch der Entwurf des Zweitwohnungsgesetzes betrifft paradoxerweise auch die Besitzer von altrechtlichen Erstwohnungen, jenen Erstwohnungen also, die bereits vor dem 11. März 2012 bestanden. Denn der Gesetzesentwurf sieht vor, dass altrechtliche Wohnungen (Erst- und Zweitwohnungen) nicht erweitert werden dürfen. Eine Erweiterung wäre zwar möglich, sie führt aber zu einer entsprechenden Nutzungsauflage mit Eintrag im Grundbuch. Die Wohnung darf dann also nur noch als Erst- oder Zweitwohnung genutzt werden. Das ist ein massiver Eingriff ins Eigentum! Zur Illustration ein Beispiel: die Gemeinde Naters liegt im Rhonetal und ist eine typische Wohngemeinde. Doch wegen der zahlreichen Zweitwohnungen in den Gemeindeteilen Blatten und Belalp weist sie einen Zweitwohnungsbestand von über 20% auf. Das führt nun dazu, dass auch die Erstwohnungen im Talgrund den strengen Bestimmungen des Zweitwohnungsgesetzes unterliegen und nur mit einer Nutzungsauflage erweitert werden dürften. Das kann niemals der Sinn der Initiative gewesen sein! Das Zweitwohnungsgesetz muss deshalb dringend nachgebessert werden, so dass massvolle Erweiterungen altrechtlicher Wohnungen auch in Zukunft möglich sind. Mit Verwässerung - wie es die Initianten bezeichnen - hat das nichts zu tun, sondern mit gesundem Menschenverstand.

Thomas Egger, Direktor Schweizerische Arbeitsgemeinschaft für die Berggebiete (SAB)

NAF JA, Mineralsteuerzuschlag NEIN

Ja zu NAF und STEP, jedoch ohne Steuererhöhungen auf Vorrat

Am 26. Februar 2014 hat das Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation UVEK das Vernehmlassungsverfahren über die Vorlage zur Schaffung eines Nationalstrassen- und Agglomerationsverkehrs-Fonds (NAF) eröffnet. Im Rahmen dieser Vorlage schickte das UVEK ausserdem auch Vorschläge zur Schliessung der Finanzierungslücke und zum strategischen Entwicklungsprogramm (STEP) in die Vernehmlassung. bauenschweiz, wie auch zahlreiche ihrer Mitgliedverbände, haben sich zu dieser wichtigen Vorlage geäussert.

Es ist hinlänglich bekannt, dass funktionierende Verkehrsinfrastrukturen für die Bevölkerung und den Wirtschaftsstandort Schweiz von zentraler Bedeutung sind. Dieser Standortvorteil geht aber verloren, wenn nicht jetzt Gegensteuer gegeben wird, wie die über die Jahre stetig zunehmenden jährlichen Staustunden zeigen. bauenschweiz begrüsst deshalb, dass mit dem NAF – in Analogie zur Bahninfrastruktur – auch für die Nationalstrassen und für den Agglomerationsverkehr ein unbefristeter Fonds geschaffen werden soll. Damit Betrieb und Unterhalt der Nationalstrassen gesichert sind, ist es wichtig, dass auf der Basis des strategischen Entwicklungsprogramms STEP die dringend notwendigen Kapazitätserhöhungen und Ausbauten langfristig geplant und etappenweise realisiert werden. Dazu gehört auch die Integration des neuen Netzbeschlusses NEB und wichtiger Netzergänzungen.

Für bauenschweiz ist klar, dass künftig die Finanzströme zwischen Strasse und Schiene klar zu trennen sind. Damit sollen auch keine NAF-Mittel in bahnähnliche Investitionen oder Anlagen fliessen.

Die in der Vernehmlassungsvorlage vorgeschlagene Finanzierung ist auch alles andere als ausgereift. Die Bauwirtschaft anerkennt den Mehrbedarf aufgrund der sich abzeichnenden Finanzierungslücke. Es geht aber aus Sicht von bauenschweiz nicht an, Steuern auf Vorrat zu erheben. Deshalb ist eine abrupte Erhöhung des Mineralsteuerzuschlags um 12, resp. 15 Rappen pro Liter – wie es der Entwurf vorsieht – kein gangbarer Weg. Eine derart massive und schlagartige Erhöhung wäre vor Volk und Ständen wohl auch nicht mehrheitsfähig, weshalb es gilt, andere Finanzierungslösungen zu finden. Vielmehr soll der zusätzliche Finanzierungsbedarf dadurch gedeckt werden, dass dem NAF ein grösseres Stück des Kuchens an Einnahmen aus den Mineralsteuern zugestanden wird. Das Parlament soll – im Falle von Finanzierungslücken - den Anteil der Mineralölsteuereinnahmen zugunsten des NAF und zulasten der allgemeinen Bundeskasse anpassen können. Einen solchen Beschluss müsste das Parlament mit Blick auf bewilligte Vorhaben und Fondsentnahmen situativ fassen können. Diese Koppelung macht Sinn, denn erst mit den (mehrjährigen, projektbezogenen) Verpflichtungskrediten zeigen sich der konkrete Finanzbedarf und die Auswirkungen auf die Fondsmittel.

Alles in allem spricht sich bauenschweiz klar für die Schaffung eines Agglomerationsverkehrs-Fonds NAF und zum damit zusammenhängenden strategischen Entwicklungsprogramm STEP aus. Bezüglich der vorgeschlagenen Finanzierung ortet die Dachorganisation der Bauwirtschaft aber noch markanten Verbesserungsbedarf.

Die vollständige Stellungnahme finden Sie unter www.bauenschweiz.ch > Politik > Vernehmlassungen.

Dr. Benjamin Wittwer, Direktor bauenschweiz

Strengere Regeln im Bauvertragsrecht?

Seit längerem diskutiert die Politik über strengere Regeln im Bereich des Bauvertragsrechts. Damit sollen wirksame Massnahmen gegen den „Baupfusch“ gefunden werden. Im Fokus steht dabei stets der Schutz des unerfahrenen „Einmal-Bauherrn“ (klischeehaft die junge Familie, die sich ein Eigenheim bauen lässt), mithin also der Konsumentenschutz, der auch in anderen Bereichen zu einer stets wachsenden Regulierung führt. Namentlich die frühere St.Galler SP-Nationalrätin Hildegard Fässler tat sich als engagierte Kritikerin der aktuellen Rechtslage hervor. Ihr Vorstoss „Stärkere Rechte der Bauherrschaft bei der Behebung von Baumängeln“ wurde im Jahr 2011 von den eidgenössischen Räten an den Bundesrat überwiesen. Darin forderte die Politikerin unter anderem: „Zu prüfen sind die Frage der Schaffung eines besonderen Bau- und Architekturvertrages und die Unterstellung aller Architekturleistungen unter die Kausalhaftung. Zu überprüfen sind die heute geltenden Rüge- und Garantiefristen und die Haftung des Unternehmers für verdeckte Mängel.“ Der Vorstoss ist etwas milder ausgefallen als frühere Vorstösse (welche abgelehnt wurden), in welchem vorab auch das private Normierungswesen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) in Frage gestellt wurde.

Der Bundesrat, resp. das zuständige Bundesamt für Justiz, sahen sich aufgrund des überwiesenen Vorstosses veranlasst, beim Institut für Schweizerisches und Internationales Baurecht der Universität Freiburg ein Gutachten in Auftrag zu geben. Prof. Dr. Hubert Stöckli, Leiter des Instituts, hat sein Gutachten im Dezember 2013 abgegeben. Das lesenswerte Gutachten ist auf der Website des Instituts abrufbar (www.unifr.ch/ius/baurecht_de/publikationen/publikationen).

Gutachten Prof. Stöckli
Prof. Stöckli stellt in seinem Gutachten vorerst richtigerweise fest, dass das Bauvertragsrecht bisher keine Konsumentenschutzbestimmungen kennt. Folglich gelten die gleichen Regeln für professionelle und private (Einmal-)Bauherren. Der Gutachter anerkennt, dass der Einmal-Bauherr in etlichen Situationen des Bauens überfordert sein kann. Er orientiert sich indessen am „politisch Machbaren“ und will sich auf jene Bereiche konzentrieren, „in denen der Gesetzgeber rasch, mit überschaubarem Aufwand und effektiv Massnahmen treffen könnte, um die Stellung der Bauherren zu verbessern, ohne dass darob die Stellung der Planer und Unternehmer massiv beeinträchtig würde.“ Insofern verzichtet der Gutachter auf Vorschläge zu einer umfassenden und gesonderten Neuregelung des Bauwerks- und Bauplanervertragsrechts. Auch stellt er das private Normenschaffen des SIA nicht in Frage, sofern sichergestellt sei, dass die private Vertragsnormierung durch konsequent paritätisch zusammengesetzte Organe erlassen wird. Vielmehr schlägt er in seinem Gutachten folgende Einzelmassnahmen vor:

  • Nach heutiger Rechtslage gilt (ausserhalb der Anwendung der SIA Norm 118 sowie der LHO SIA) eine sehr kurze Frist zur Rüge von Mängeln (7 Tage ab Kenntnisnahme). Hier fordert der Gutachter – im Sinne eines Minimums – eine Verlängerung der Rügefrist auf 60 Tage. Dies entspricht einer hängigen parlamentarischen Initiative von Nationalrat Hutter (und den aktuellen Änderungen des KBOB-Planervertrages und des Art. 1 der SIA LHO).
  • Der Gutachter fordert weiter die Möglichkeit einer gerichtlichen Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen. Damit könnten Gerichte einseitige und unfaire Klauseln in AGB von Unternehmern überprüfen.
  • In der Praxis bietet der Kauf von Stockwerkeigentum ab Plan immer wieder Probleme: Die Verkäufer (z.B. der GU) treten regelmässig ihre Mängelrechte gegenüber den Subunternehmern an die Erwerber ab und zeichnen sich selber gleichzeitig von jeglicher Haftung frei. Der Erwerber muss dann bei Mängeln selber gegen den richtigen Subunternehmer vorgehen, was in der Praxis dornenreich sein kann. Das Gutachten schlägt vor, diese problematische Regelung (Abtretung von Mängelrechten / Freizeichnung) gesetzlich zu verbieten.
  • Schliesslich regt der Gutachter die Überprüfung der fünfjährigen Verjährungsfrist bei Mängel am unbeweglichen Werk (Art. 371 Abs. 1 OR) an.

Umgekehrt schlägt der Gutachter vor, in folgenden Bereichen keine Änderungen vorzunehmen:

  • Die Haftung des Planers soll nicht verschärft werden. Der Gutachter sieht keinen Grund für eine Haftungsverschärfung gegenüber den Planern, zumal deren Haftung nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ohnehin schon zu einem erheblichen Teil als Kausalhaftung ausgestaltet ist.
  • Der Gutachter sieht auch keinen Bedarf, eine Pflichtversicherung für Bauunternehmer einzuführen (wie dies ein weiterer parlamentarischer Vorstoss fordert).

Sinn- und massvoller Schritt in die richtige Richtung
Den Schlussfolgerungen des Gutachtens kann weitestgehend gefolgt werden. Es ist zu begrüssen, dass der Gutachter der – wie er selber schreibt – „Versuchung“ widerstanden hat, „die Schaffung eines neuen Gesetzes über Bauverträge zu postulieren“. Ein solches Sondergesetz für Bauverträge ist abzulehnen. Nicht nur entspräche ein solches Sondergesetz nicht dem gesetzgeberischen Grundgedanken des besonderen Teils des Schweizerischen Obligationenrechts, welches richtigerweise nur Grundvertragstypen regelt, es überlässt, darüber hinaus die Ausgestaltung von spezifischen Vertragssituationen der Vertragsfreiheit. Wieso sollte es für Ingenieur- und Bauunternehmerverträge ein eigenes Gesetz geben, wenn dies für den Vertrag mit dem Arzt, dem Anwalt oder dem Vermögensverwalter als nicht nötig erachtet wird? Darüber hinaus ist auch die Notwendigkeit für eine umfassende Sonderregelung nicht gegeben: Zwar gibt es vereinzelte Missstände und diese sind durchaus tragisch für die Betroffenen (und deshalb auch medienwirksam), doch von einer grossen Malaise im Bauvertragsrecht zu sprechen, zielt deutlich an der Realität vorbei. Zu beachten ist dabei der unschätzbare Vorteil der privaten Normierung: In kaum einem anderen Bereich besteht eine derart grosse Fülle von guten Normen und Vertragsgrundlagen wie im Baubereich. Wer sich konsequent an diese Vorlagen hält, realisiert sein Bauvorhaben auf guter Vertragsgrundlage.

Die vom Gutachter vorgeschlagenen Einzelmassnahmen sind durchaus unterstützenswert. Für die Planer am wichtigsten dürfte die Frage der Mängelrügefrist sein: Diese hat bekanntlich zwei Seiten: Die heutige, kurz bemessene Frist kann für den Planer von Vorteil sein, wenn es um die Mängelhaftigkeit der von ihm selber erstellten Pläne geht. Verpasst der Auftraggeber die kurze Siebentagefrist, kann er keine Ansprüche mehr gegen den Planer geltend machen. Der Planer kann also ein Interesse an einer kurzen Frist haben, auch wenn es zumindest aus geschäftspolitischer (nicht aber rechtlicher) Sicht fraglich ist, ob man sich beim Vorliegen eines klaren Mangels durch den simplen Verweis auf die unterlassene Rüge aus der Verantwortung stehlen soll. Auf der anderen Seite kann die kurze Rügefrist aber auch für den Planer eine Last sein: Denn wenn er als Vertreter des Bauherrn die Mängel des Unternehmers zu rügen hat, steht er unter der Pflicht der rechtzeitigen Vornahme der Rüge. Aus dieser Optik spricht somit einiges für eine komfortablere Frist der Mängelrüge. Die vom Gutachter als Minimallösung vorgeschlagene Verlängerung der Frist auf 60 Tage ist vor diesem Hintergrund als Kompromiss zu unterstützen. Entsprechend werden im Übrigen auch die Musterplanerverträge von KBOB und SIA (Art. 1 LHO) angepasst.

Wie geht es weiter?
Das Gutachten von Prof. Stöckli wird nun dem Bundesamt für Justiz als Grundlage für die Erarbeitung einer Vorlage an das Parlament dienen. Es darf vermutet werden, dass das Bundesamt für Justiz durchaus auf der Linie des Gutachters bleiben wird. Wie das Parlament dann mit einer solchen Vorlage umgehen wird, kann heute noch nicht beurteilt werden. Sicher besteht eine nicht zu unterschätzende Tendenz zu mehr Regulierung zum Schutze der Konsumenten. Es wird dabei sicherzustellen sein, dass gut gemeinter Konsumentenschutz nicht zu einer überschiessenden, unreflektierten und letztlich wirtschaftsfeindlichen Regulierung führt. In diesem Sinne sind die Vorschläge aus Freiburg gut – weiter sollten wir aber nicht gehen.

Dr. Mario Marti, Rechtsanwalt, Geschäftsführer usic

Plattform Zukunft Bau: 10 Jahre Engagement für eine erfolgreiche Schweizer Bauwirtschaft

Am 27. März 2014 fand an der Empa Dübendorf die Veranstaltung zum Abschluss der 10-jährigen Vereinstätigkeit der Plattform Zukunft Bau statt. Zum letzten Mal wurde im Namen des Vereins eine Plattform geboten, auf der namhafte Institute der Bauforschung Ansätze für den Baubereich vorstellten.

Vor gut 10 Jahren trafen sich Exponenten von ETH-Rat, Kommission der Fachhochschulen, bauenschweiz, SIA, SBV, Bundesamt für Berufsbildung und Technologie und KTI zum ersten Mal, um unter dem Titel 'Plattform Zukunft Bau' über die Erhaltung und Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit und Innovationskraft der schweizerischen Bauwirtschaft zu diskutieren.

Die Rahmenbedingungen für die Hochschulen und für die Bauwirtschaftsverbände haben sich im Verlauf der vergangenen 10 Jahre im positiven Sinne verändert. Im Besonderen sind die Verbindungen zwischen Hochschulen und Unternehmungen direkter und selbstverständlicher geworden. Aus diesem Grund wurde 2013 die Auflösung des Vereins beschlossen.

Die Schlussveranstaltung im März 2014 stand unter dem Motto 'Innovationen für ein prosperierendes Bauwerk Schweiz'. Vertreterinnen und Vertreter der Schweizer Bauforschung präsentierten einen spannenden Reigen aktueller Ideen aus ihren Instituten.

Eintagsfliege oder Impulsgeberin?
Hat die Plattform Zukunft Bau ihren Auftrag erfüllt? Diese Frage stellte Präsident Alfred Müller in seinem Schlusswort. Mit ihrem Positionspapier 'CO2-optimiertes Bauen als Grundlage für die Zukunft' war die Plattform Zukunft Bau im Jahr 2007 'einen Schritt voraus'. Die Reduktion der CO2-Emission wie auch des Energieverbrauchs bleiben – wie die Entwicklung neuer umweltfreundlicherer Werkstoffe und Bauverfahren – die entscheidenden Herausforderungen der nächsten 20 Jahre. Es gibt für die Bauwirtschaft nur eine Möglichkeit, aus ihrer Ertragsschwäche herauszufinden: den Weg über die Innovationskraft. Die Plattform Zukunft Bau hat dazu im Verlauf ihrer 10-jährigen Geschichte Impulse gegeben. Für jene Kreise der Schweizer Bauwirtschaft, die bereit waren, diese wahrzunehmen und sie in Innovationen umzusetzen, hat die Plattform Zukunft Bau ihren Auftrag trotz beschränkter finanzieller Mittel erfüllt.

Alfred Müller schloss sich in seinem Dank Daniel Lehmann, Direktor des Schweizerischen Baumeisterverbandes, an und erwähnte all jene, die die Plattform Zukunft Bau über die Jahre hinweg mit grossem Engagement getragen haben: die Geschäftsführerin Tanja Lütolf, die Vordenkerin, Netzwerkerin und Organisatorin war, die aktiven Mitstreiterinnen und Mitstreiter aus Vorstand und frühen Steuerungsgremien sowie die Träger von bauenschweiz, ETH-Bereich, Fachhochschulen und knapp 50 Firmen- und Einzelmitglieder.

Erfolgsgeschichten an der Schnittstelle von Forschung und Praxis
Die Broschüre 'Erfolgsgeschichten an der Schnittstelle von Forschung und Praxis' beleuchtet ausgewählte Beispiele, die aus dem Engagement der Plattform Zukunft Bau hervorgegangen sind.

Mit der Publikation möchten Vorstand und Geschäftsstelle allen Beteiligten für Ihr Vertrauen und Ihre Unterstützung während der letzten 10 Jahre herzlich danken.

Tanja Lütolf, dipl. Arch. ETH, Geschäftsführerin der Plattform Zukunft Bau

Link zur Broschüre