Bauwirtschaft aktuell, Nr. 10

Bauwirtschaft und WEKO – ein „spannendes“ Verhältnis

Das Kartellgesetz ist derzeit in aller Munde. Das Thema betrifft auch unsere Branche ganz direkt und die beabsichtigte Gesetzesrevision dürfte die Bauwirtschaft vor schier unlösbare Probleme stellen. Der Ständerat hat sich in der vergangenen Frühjahrssession mit der Revision des Kartellgesetzes auseinandergesetzt. Da sich demnächst der Nationalrat damit beschäftigen wird, hat sich auch unser Parlamentarieranlass vom 5. Juni 2013 der Thematik gewidmet und mit Dr. Philipp Zurkinden, Partner von Prager Dreyfuss Attorneys at Law und Serge Oesch, Berater beim Schweiz. Baumeisterverband zwei ausgewiesene Kenner der Materie zu Wort kommen lassen.

Rolle der Wettbewerbsbehörde
Gerade in jüngerer Zeit sind verschiedene Untersuchungen gegen Bauunternehmen eröffnet und mehrere Baufirmen, aufgrund von Verstössen gegen das Wettbewerbsrecht, mit happigen Bussen bestraft worden. Das Verhalten der einzelnen Firmen soll hier weder beurteilt noch schöngeredet werden. Im Kreise der Bauwirtschaft wird man aber angesichts der Häufung der Fälle zeitweise das Gefühl nicht ganz los, dass sich die Wettbewerbsbehörde besonders stark auf unsere Branche fokussiert. Dem hat zwar Patrik Ducrey, Vizedirektor der WEKO im März 2012 im Baublatt widersprochen, im gleichen Zusammenhang aber betont, dass Submissionsabsprachen einen Schwerpunkt der Tätigkeit der WEKO darstellen. Dass allfällige Submissionsabsprachen einen wichtigen Bereich der WEKO sind, ist verständlich. Dennoch darf aber von den Wettbewerbsbehörden auch erwartet werden, dass sie das Kartellrecht über alle Wirtschaftszweige hinweg gleichmässig anwendet und durchsetzt.

Ein anderer Aspekt betrifft die Medienpolitik der WEKO. Da sich die Wettbewerbsbehörde von ihren harten Sanktionen eine abschreckende Wirkung erhofft, sind die Bussen sehr hoch, wogegen nicht allzu viel einzuwenden ist, solange die Verhältnismässigkeit gewahrt bleibt. Wenig nachvollziehbar ist die Kommunikationspolitik der WEKO. Medienwirksam werden nicht nur die gebüssten Firmen an den Pranger gestellt, sondern es wird auch über eingeleitete Untersuchungen detailliert informiert. Dabei kann es vorkommen, dass in einem Mediencommuniqué eine Firma genannt wird, gegen welche die Untersuchung später eingestellt wird. Gerade jüngst war ausserdem über laufende Vorabklärungen der WEKO zu lesen. Für die Publikation über Vorabklärungen fehlt nach Meinung namhafter Juristen aber schlicht die rechtliche Grundlage. Eine allzu offensive Medienpolitik durch die WEKO verstösst auch generell gegen das Prinzip der Unschuldsvermutung. Diese Problematik hat offenbar auch der Ständerat erkannt und ist am 21. März 2013 seiner Kommission gefolgt. Diese beantragte, den entsprechenden Artikel 28 des Kartellgesetzes dahingehend abzuändern, dass bei der Bekanntgabe einer Untersuchungs-Eröffnung die Adressen genannt werden können, was implizit natürlich bedeutet, dass künftig die Namensnennung der Adressaten auch weggelassen werden kann.

Revision enthält weitere Fussangeln
Die anvisierte Gesetzesrevision enthält weitere Aspekte, die uns als Branche ganz direkt betreffen. Das beabsichtigte Teilkartellverbot, wo gewisse horizontale und vertikale Absprachen grundsätzlich unzulässig würden, vorbehältlich einer Rechtfertigung im Einzelfall, dürfte uns noch einiges Kopfzerbrechen bescheren. Nach dem Wortlaut des Gesetzesentwurfs soll künftig auf die Erheblichkeitsprüfung gänzlich verzichtet werden, so dass die Gesetzmässigkeit von Abreden einzig von den Rechtfertigungsgründen abhängt. Die Unternehmungen sollen letztlich sogar die Folgen tragen, wenn es nicht gelingt zu beweisen, dass die Abreden im Einzelfall aus Gründen der wirtschaftlichen Effizienz gerechtfertigt sind. In einem solchen Fall gelten die Abreden dann als kartellrechtswidrig. Der Nachweis, dass eine Abrede gerechtfertigt ist, wird sicherlich mit grossem Aufwand verbunden sein, in vielen Fällen – namentlich für KMU – dürfte ein solcher Nachweis gar nahezu unmöglich sein.

Und für die Bauwirtschaft kommt ein weiterer Unsicherheitsfaktor hinzu: Die in der Branche weit verbreiteten Arbeitsgemeinschaften (ARGE) könnten durch ein Teilkartellverbot arg unter Druck geraten. Diese Form von Zusammenarbeit ist aber für die Baubranche von zentraler und vitaler Bedeutung, ohne die die Durchführung von grösseren Bauprojekten schlicht undenkbar wäre. Denn Arbeitsgemeinschaften sind in der Bauindustrie seit Jahrzehnten etablierte und bewährte Organisationsformen, die gerade dazu beitragen, dass komplexe Bauvorhaben auf effiziente und ökonomische Art errichtet werden.

Auch die vom Bundesrat vorgeschlagene Compliance-Regelung erscheint uns wenig zweckmässig. Damit würde von den Unternehmen erwartet, dass sie noch viel intensiver als heute vorbeugende Massnahmen gegen allfällige Kartellrechts-Verstösse ergreifen. Es ist zu befürchten, dass die Unternehmen künftig enormen Aufwand betreiben müssten, um den Compliance-Anforderungen gerecht zu werden.

Die Bauwirtschaft ist auch gegen die beabsichtigte Stärkung des zivilrechtlichen Wegs, was durch die Ausdehnung der Klagebefugnis auf Konsumentinnen und Konsumenten erreicht werden soll. Die Gefahr ist gross, dass ein derartiges Klagerecht, eigentliche „Sammelklagen“ auslösen würde, was wohl weder gesellschaftlich erwünscht noch volkswirtschaftlich sinnvoll ist.

Für die Bauwirtschaft ist die beabsichtigte Revision - auch nach deren Beratung im Ständerat - insgesamt mit zu vielen negativen Aspekten behaftet. Vielleicht gelingt es dem Nationalrat noch markante Verbesserungen anzubringen. So wie die Dinge derzeit liegen, wäre es aus Sicht der Bauwirtschaft aber das Beste, wenn auf diese Revision ganz verzichtet würde. Denn neben den kritisierten Bereichen ist es für die Wirtschaft und insbesondere für KMU auch grundsätzlich schwierig, wenn die Spielregeln im Kartellrecht ständig neu definiert werden.

Nationalrat Hans Killer, Präsident bauenschweiz

Mehrwertsteuer und Grundstückskauf

Verschiedene Verbände haben sich in jüngerer Zeit intensiv mit der Thematik der Mehrwertsteuer beim Grundstückskauf auseinandergesetzt. Dabei geht es um die schwierigen Abgrenzungsfragen zwischen steuerbaren Werkverträgen und von der MWST ausgenommenen Grundstückkaufverträgen. Die diesbezüglich mit dem neuen MWST-Gesetz eingeführte komplizierte und umstrittene Praxis ist im Kontakt mit den betroffenen Verbänden nun konkretisiert worden. An vorderster Front vertrat der Schweizerische Baumeisterverband SBV die Interessen der Bauunternehmer und der HEV Schweiz diejenigen der Grundeigentümer.

In diesem Newsletter wird auf die Thematik näher eingegangen. Der Artikel „Sorgenkind Mehrwertsteuer“ informiert über die rechtliche Entwicklung sowie über die politische Haltung des HEV Schweiz, welche sich über weite Strecken mit derjenigen des Schweiz. Baumeisterverbands deckt. Sowohl der HEV wie der SBV machen geltend, dass mit der neuen Praxis die bei der Abschaffung des baugewerblichen Eigengebrauchs gemachten politischen Versprechungen nicht eingelöst sind. Nach wie vor ist als Abgrenzungskriterium für die Steuerpflicht nicht der Übergang von Nutzen und Gefahr massgebend. Immerhin aber erachtet der SBV das nunmehr gewählte Kriterium des Baubeginns im Sinne der Klarheit und Einfachheit als wesentliche Verbesserung. Der SBV hat denn auch im April 2013 im SBV-Flash Nr. 35 seine Mitglieder detailliert über die Handhabung der neuen Praxis informiert. Hierzu der Artikel „MWST: Bauen auf eigene oder fremde Rechnung“. Der HEV gibt sich mit der neuen Praxis grundsätzlich nicht zufrieden und fordert nach wie vor das Abstellen auf den Übergang von Nutzen und Gefahr als massgebendes Kriterium für die Steuerpflicht.

Sandra Burlet, Leiterin Projekte und Kommunikation bauenschweiz

Sorgenkind Mehrwertsteuer

Seit dem 1. Januar 2010 ist das neue Mehrwertsteuergesetz (MWSTG) in Kraft. Dabei wurde der baugewerbliche Eigenverbrauch als Steuertatbestand abgeschafft. Doch aufgepasst: Wer nicht vorsichtig ist, muss trotzdem die Mehrwertsteuer zum Preis hinzuschlagen.

Jahr für Jahr fliessen Mehrwertsteuern in die Kasse des Bundes und bilden mit Abstand dessen wichtigste Einnahmequelle. Im Jahr 2011 vereinnahmte der Bund über 21,6 Milliarden Franken an Mehrwertsteuern. Für das Jahr 2012 werden diese Einnahmen bereits auf über 22,2 Milliarden Franken veranschlagt. Ungefähr jeder dritte vom Bund vereinnahmte Franken stammt aus der Mehrwertsteuer. Kein Wunder also, dass die Mehrwertsteuern beim Bund höchste Priorität geniessen. Es wird peinlich genau darauf geachtet, dass die Mehrwertsteuerquelle weitersprudelt, auch wenn dafür rechtsstaatliche Grundsätze über Bord geworfen werden.

Untaugliche Praxisregelung
Mit dem neuen MWSTG wurde der Tatbestand des baugewerblichen Eigenverbrauchs abgeschafft. Als Folge davon kommt der Unterscheidung zwischen einer steuerbaren werkvertraglichen Lieferung und dem steuerfreien Grundstückskauf eine entscheidende Bedeutung zu. Bis zum 31. Dezember 2009 hatten die Zahlungsmodalitäten beim Immobilienkauf grundsätzlich keinen Einfluss auf die Steuerpflicht. Es konnte mit dem Bauherrn eine Ratenzahlung vereinbart werden, ohne mehrwertsteuerpflichtig zu werden. Am 1. Januar 2010 trat das neue Mehrwertsteuergesetz in Kraft (Revision Teil A). Es schaffte den „baugewerblichen Eigenverbrauch“ als Mehrwertsteuertatbestand ab. Das hatte zur Folge, dass die „Branchenbroschüre Nr. 04 Baugewerbe“ revidiert werden musste. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hatte mit der MWST-Praxis-Info 01 vom 31. März 2010 rückwirkend per 1. Januar 2010 eine Praxis eingeführt. Darin werden die Kriterien für die wichtige Unterscheidung zwischen mehrwertsteuerfreiem Verkauf von Liegenschaften und steuerbaren werkvertraglichen Lieferung festgelegt. Diese Unterscheidung ist sowohl für die Baubranche als auch für die Nachfrageseite (Käufer, Wohneigentümer, Immobilieninvestoren etc.) von entscheidender Bedeutung. Gemäss der neuen Praxis ist die vielfach praktizierte Bezahlung des Gebäudes in Raten („rollende Finanzierung“) kaum mehr möglich, ohne steuerpflichtig zu werden. Die Regelung ist kompliziert, führt in der Praxis zu abenteuerlichen Rechtskonstruktionen und unterstellt vielfach den Erwerb von Grundstücken der Mehrwertsteuer mit den entsprechenden Mehreinnahmen beim Bund.

Praxisnahe Regelung gefordert
Der Hauseigentümerverband (HEV Schweiz) hält die Regelung für nicht praxistauglich und hat beim Bund interveniert. Die Ausweitung der steuerpflichtigen Leistung widerspricht der ursprünglichen Absicht des Gesetzgebers, das Mehrwertsteuerrecht zu vereinfachen und in diesem Bereich Steuerausfälle hinzunehmen. Es ist rechtstaatlich bedenklich, diese Ausfälle mit einer neuen Qualifikation der Grundstückkaufverträge als Werklieferungen auf Kosten der Immobilieneigentümer zu kompensieren. Der HEV Schweiz vertritt die Ansicht, dass für die fragliche Unterscheidung, der Zeitpunkt, ab dem der Käufer das wirtschaftliche und rechtliche Risiko (Nutzen und Gefahr) trägt, massgebend für die Steuerpflicht sein muss. Im Parlament versprach der Bundesrat als Begründung für die Ablehnung der Motion Rutschmann „Mehrwertsteuerschranken bei Immobilienverkauf beseitigen“ (10.4030), diese unsachgemässe Praxisfestlegung „in Zusammenarbeit mit den betroffenen Branchen zu prüfen“ und es wurde auf die Gespräche mit den Branchenvertretern verwiesen. Eine eigentliche Zusammenarbeit hat es nie gegeben und die Vertreter der Haus- und Grundeigentümer mussten konsterniert zur Kenntnis nehmen, dass sie von der ESTV mit einer fertig ausgearbeiteten Präzisierung „Praxis-Info 05 Änderung und Präzisierung zur MWST-Branchen-Info 04“ bedient wurden. Dies hatte zur Folge, dass Nationalrat Markus Hutter mit seiner Motion „Mehrwertsteuerfreier Grundstückkauf“ (13.3238) mit demselben Anliegen im Parlament erneut vorstellig werden musste.

Die erwähnte Präzisierung stellt für die Steuerpflicht auf die Verurkundung der Kauf- bzw. Vorverträge vor Baubeginn ab. Dies birgt beim vielfach praktizierten „Kauf ab Plan“ das Risiko, dass ein solcher mehrwertsteuerpflichtig wird, obwohl der Kauf von Grundstücken grundsätzlich von der Mehrwertsteuer ausgenommen ist. Sachlich richtig wäre das Abstellen auf den Übergang von Nutzen und Gefahr. Dies hat auch den Vorteil, dass die Käuferschaft ab dem Zeitpunkt, in dem sie das wirtschaftliche Risiko der Liegenschaft trägt, damit rechnen muss, mehrwertsteuerpflichtig zu werden. Im Weiteren wird mit der Präzisierung erneut indirekt die Finanzierung als Kriterium für die Mehrwertsteuerpflicht herangezogen. Kleine Bauunternehmen werden dadurch eher der Mehrwertsteuer unterstellt als grössere Bauunternehmen, die auf eine (Teil-)Vergütung weniger angewiesen sind als die KMU. Das wirkt wettbewerbsverzerrend. Auch daher fordert die Motion Hutter, auf den Übergang von Nutzen und Gefahr abzustellen.

Übergangsregelung
Fällt der Baubeginn zwischen den 1. Januar 2010 und den 30. Juni 2013, ist wahlweise die neue Praxis gemäss Präzisierung oder die bisherige Praxis vom 31. März 2010 anwendbar. Auf Wunsch des Unternehmers wird eine nach bisheriger Praxis erstellte Abrechnung geändert, wenn die Mehrwertsteuer offen im Kaufvertrag mit Privaten ausgewiesen wurde. Zudem darf die Steuerforderung noch nicht rechtskräftig sein. Der Unternehmer muss dann der Käuferschaft eine um den Betrag der Mehrwertsteuer korrigierte Abrechnung (ohne Ausweisung der Mehrwertsteuer) vorlegen.

Die Präzisierung ist besser als es die bisherige Praxis war und geht in die richtige Richtung. Doch ortet der HEV Schweiz noch Handlungsbedarf in den erwähnten Problemfeldern. Es bleibt also noch viel zu tun.

Pavlo Stathakis, Rechtsanwalt, Hauseigentümerverband Schweiz

MWST: Bauen auf eigene oder fremde Rechnung

Mit der neuen Praxis ist ab 1. Juli 2013 nur noch darauf abzustellen, ob der (Grundstückkauf-)vertrag vor oder nach Baubeginn unterzeichnet wird.

Die neue Praxis
Nach neuer Praxis liegt eine steuerbare Immobilienlieferung dann vor, wenn neu erstellte oder wesentlich umgebaute Bauwerke vor Baubeginn verkauft werden. Von einem wesentlichen Umbau ist dann auszugehen, wenn die Umbaukosten mehr als 50% des Gebäudeversicherungswertes betragen. Für die Abgrenzung zwischen steuerbaren Immobilienlieferungen und von der Steuer ausgenommenen Grundstückslieferungen (Boden und Gebäude) wird neu nur noch auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abgestellt. Dabei sind folgende Grundsätze zu beachten:

Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung
Für die Bestimmung des Zeitpunkts der Vertragsunterzeichnung wird auf das Datum der Beurkundung des Grundstückkaufvertrages abgestellt. Vorverträge mit oder ohne Reservierungszahlungen ohne Grundbucheintrag sind unbeachtlich.

Als Baubeginn gilt bei Neubauten der Beginn der Aushubarbeiten, sofern nach den Aushubarbeiten mit den Bauarbeiten begonnen wird. Dienen die Arbeiten lediglich der Vorbereitung des Grundstücks für die Erstellung von Bauwerken (z.B. Rodungs- oder Planierungsarbeiten, Errichtung von Bauprofilen etc.), so gelten diese Arbeiten nicht als Baubeginn.

Der Beginn der Abbrucharbeiten wird nur dann als Baubeginn relevant, wenn am gleichen Ort wie das abgebrochene Gebäude ein Ersatzneubau erstellt wird.

Die einzelnen Objekte
Der Baubeginn wird pro Bauwerk (d.h. Ein- oder Mehrfamilienhaus) bestimmt. Es wird jedoch für jedes einzelne Objekt (z.B. die Eigentumswohnung) beurteilt, ob der Vertrag vor- oder nach Baubeginn unterzeichnet worden ist. Es ist deshalb möglich, dass für einen Teil des Bauwerkes die Verkäufe als steuerbare Immobilienlieferung und für den anderen Teil als von der Steuer ausgenommene Leistung qualifiziert werden.

Ausnahme für eng verbundene Personen

Eine Ausnahmeregelung besteht für den Fall, dass der Verkäufer des Bodens und der Bauunternehmer eng verbundene Personen im Sinne von Art. 3 Bst. h MWSTG sind. Als eng verbundene Personen gelten Gesellschaften, an denen eine Mindestbeteiligung von 10% des Grund- oder Stammkapitals direkt oder indirekt gehalten wird, beispielsweise Tochter- und Schwestergesellschaften im Konzernverhältnis. In diesem Fall werden der Veräusserer des Bodens und der Ersteller der Baute als eine Einheit betrachtet. Der Werkvertrag des Erstellers ist dann – zusammen mit dem Verkauf des Bodens – von der Steuer ausgenommen, wenn beide Verträge erst nach Baubeginn unterzeichnet worden sind.

Vorsteuerabzug
Muss ein Teil des Bauwerkes als steuerbare Immobilienlieferung qualifiziert werden, so kann auf diesem Teil auch der Vorsteuerabzug geltend gemacht werden. Können die Vorsteuern nicht direkt zugeordnet werden, so gestattet die ESTV, dass für die Ermittlung des Schlüssels auf die erzielten Entgelte (inkl. Wert des Bodens) der einzelnen Objekte abgestellt wird. Bei noch nicht verkauften Objekten ist es der zuvor festgelegte Pauschalpreis.

Des Weiteren sind für die von der Steuer ausgenommenen Grundstückverkäufe folgende Vorsteuerkorrekturen nötig:

• Erbringt der Veräusserer selber Bauleistungen, so muss er für die gemischte Verwendung der Infrastruktur einen Zuschlag von 33% auf den Vorsteuern vornehmen, die auf den für den Bau verwendeten Leistungen (Material und Dienstleistungen) angefallen sind.

• Erbringt der Veräusserer eigene Ingenieur- oder Architekturleistungen, so muss er auf dem mit MWST belasteten Aufwand, der auf 15% des Wertes seiner Dienstleistung geschätzt wird, eine Vorsteuerkorrektur zum aktuellen Satz von 8% deklarieren.

• Ist der Veräusserer ein reiner Investor und erbringt selber keine Leistungen, so ist die Vorsteuerkorrektur mit einer Pauschale von 0,02% der von der Steuer ausgenommenen Grundstückverkäufe abgegolten.

Grundstück im Besitz eines Dritten oder des Bauherrn
Gehört der Boden einem Dritten, muss immer zwischen dem Verkauf des Bodens und dem Bau des Gebäudes unterschieden werden. Nur der Verkauf des Bodens ist von der MWST ausgenommen. Der Bau des Gebäudes stellt eine werkvertragliche Lieferung dar, die zum Normalsatz versteuert werden muss.

Bei der Bebauung eines Grundstücks, das bereits dem Besteller des Bauwerks gehört, liegt immer eine werkvertragliche und daher MWST-pflichtige Lieferung vor.

Inkrafttreten und Übergangsrecht
Baubeginn vor dem 30. Juni 2013
Für die Übergangszeit vom 1. Januar 2010 bis zum 30. Juni 2013 konnte wahlweise die neue Praxis oder auf die bisherige Praxis abgestellt werden, bei der entscheidend war, ob die Zusatzwünsche des Bestellers 5% bzw. 7% des Pauschalpreises übersteigen oder ob Anzahlungen von über 30% geleistet wurden.

Baubeginn nach dem 1. Juli 2013
Ab dem 1. Juli 2013 kommt nur noch die neue Praxis zur Anwendung, die auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abstellt.

Konsequenzen für die Baubranche
→ Für die nach dem 1. Januar 2010 begonnenen Bauwerke ist zu untersuchen, welche Praxis auf die Grundstückverkäufe angewendet werden soll. Dabei ist es auch möglich, auf schon eingereichte MWST-Abrechnungen zurückzukommen und der ESTV eine Korrekturabrechnung einzureichen. Eine Korrektur versteuerter Liegenschaftsverkäufe ist möglich, wenn die MWST auf der Rechnung nicht offen (z.B. „inkl. MWST“) ausgewiesen worden ist oder die Rechnung im Sinne von Art. 27 Abs. 2 – 4 MWSTG korrigiert wird.

→ Weil der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entscheidend ist, ist klar abgrenzbar, wann ein Grundstückverkauf zu versteuern ist. Allenfalls ist diesem Umstand in der Preiskalkulation und den Vertragsklauseln Rechnung zu tragen.

→ Unterliegt ein Grundstückverkauf als steuerbare Immobilienlieferung der MWST, so kann anteilmässig der Vorsteuerabzug geltend gemacht werden.

→ Schon vor Beginn des Bauwerkes sind die organisatorischen Massnahmen zu treffen, dass auch zu einem späteren Zeitpunkt der Vorsteuerabzug ermittelt werden kann.

Schlussbemerkung
Die Abschaffung des baugewerblichen Eigenverbrauchs Ende 2009 hat eine steuerliche Ungleichbehandlung im Baugewerbe beseitigt. Die ESTV hat aber mit neuen Abgrenzungskriterien dafür gesorgt, dass Grundstückverkäufe trotzdem der MWST unterliegen können. Die Bauunternehmer sind deshalb gut beraten, die neue Praxis zwingend in die Planung neuer Projekte einzubeziehen.

Martin A. Senn, Vizedirektor SBV / Dr. Niklaus Honauer, Price Waterhouse Coopers AG

(Noch) unveränderter Referenzzinssatz

Der hypothekarische Referenzzinssatz für Mietverhältnisse liegt per 4. Juni 2013 bei 2,25 Prozent und verbleibt damit auf demselben Stand wie der letztmals publizierte Satz. Er ist seit seiner Einführung im September 2008 kontinuierlich gesunken und befindet sich seit dem 2. Juni 2012 auf dem gegenwärtigen Niveau von 2,25 Prozent.

Berechnung

Der Referenzzinssatz stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen volumengewichteten Durchschnittszinssatz der Hypothekarforderungen in der Schweiz. Er wird in Viertelprozenten publiziert. Der aktuelle Durchschnittszinssatz, der mit Stichtag 31. März 2013 ermittelt wurde, ist gegenüber dem Vorquartal von 2,19 Prozent auf 2,14 Prozent gesunken. Der mietrechtlich massgebende Referenzzinssatz beträgt somit kaufmännisch gerundet weiterhin 2,25 Prozent. Er bleibt auf diesem Niveau bis der Durschnittzinssatz 2,13 Prozent unter- oder 2,37 Prozent überschreitet.

Anwendung

Da sich der Referenzzinssatz im Vergleich zum Vorquartal nicht verändert hat, ergibt sich seit der letzten Bekanntgabe kein neuer Senkungs- oder Erhöhungsanspruch. Falls der Mietzins im einzelnen Mietverhältnis jedoch nicht auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 2,25 Prozent basiert, besteht ein Senkungsanspruch, der sich auf eine vorher entstandene Reduktion des Referenzzinssatzes stützt. Ferner können weitere aufgelaufene Kostenänderungen (Teuerung im Umfang von 40 Prozent, Erhöhungen von Unterhaltskosten) zu einem Anpassungsanspruch führen, der im Rahmen der Mietzinssenkung verrechnet werden kann. Der hypothekarische Referenzzinssatz sowie der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz werden vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen BWO unter www.referenzzinssatz.admin.ch bekannt gegeben. Daneben wird die Öffentlichkeit jeweils mit einer Medienmitteilung informiert. Die nächste Bekanntgabe des aktuellen Referenzzinssatzes ist für den 2. September 2013 vorgesehen. Für die Mietzinsgestaltung wird in der ganzen Schweiz seit dem 10. September 2008 auf diesen einheitlichen hypothekarischen Referenzzinssatz abgestellt. Dieser trat an die Stelle des in den einzelnen Kantonen früher massgebenden Zinssatzes für variable Hypotheken.

Entwicklung des Referenzzinssatzes

Der Referenzzinssatz erfuhr im Dezember 2011, auch infolge der auf diesen Zeitpunkt eingeführten kaufmännischen Rundung, sowie im Juni 2012 jeweils eine Senkung um einen Viertelprozentpunkt, womit sich dieser seit seiner Einführung im September 2008 von 3,5 Prozent auf 2,25 Prozent zurückgebildet hat. Eine nochmalige Senkung dürfte sich im Herbst 2013 ergeben. Deshalb und auch aufgrund der allgemeinen Teuerungssituation mit negativen Jahresteuerungsraten kann im laufenden und auch im folgenden Jahr von einer Stabilisierung des Mietpreisindexes für die Bestandesmieten ausgegangen werden, wobei zwischenzeitlich sogar negative Werte im Vorjahresvergleich möglich sind.

Dr. Ernst Hauri, Direktor Bundesamt für Wohnungswesen BWO